Amikor lakáseladásról van szó, hirtelen ismerősök és névtelen kommentelők is ingatlanszakértővé válnak. Ez azonban sok félreértést szül. Ezért ebben a cikkben összegyűjtöttünk mindent – és tényleg mindent –, amit a lakáseladásról tudnod kell.
Az alábbi tanácsok segítenek eladni a lakásod – jó áron, egyértelmű és tiszta feltételekkel, kényelmesen.
Tehát függetlenül attól, hogy milyen célból és kinek adnád el az ingatlant, számos félreértést, kényelmetlenséget és feleslegesen lefutott kört spórolhatsz meg magadnak.
Felkészülés a lakás értékesítésére
Fontos leszögezni, hogy erőfeszítések nélkül nem lehet (jó pénzért) eladni egyetlen lakást sem.
Nem kell viszont a szerencsére bíznod a sikert. Az alapos felkészülés ugyanis a lakáseladásban is segít.
Az alábbi 5 kérdés megválaszolásával jelentősen növelheted a lakáseladás sikerességét – és az eladó ingatlan értékét.
Ki az ideális vevőd?
A kulcs: az ellenállhatatlan ingatlanhirdetés.
De hogyan írd meg? Mit kell tudnod hozzá?
Ismerned kell az ideális vevődet – mennyit keres, milyen környéken szeretne lakni stb.
Képzeld magad a helyébe, mennyire szeretné a lakásodat, és pontosan mit szeretne benne?
Sokan nem veszik elég komolyan a kérdést, pedig ez az ingatlan eladásának nulladik lépése. Ha ugyanis tudod, kinek adod el a lakást, a felmerülő kérdéseit már az ingatlanhirdetésben megválaszolhatod.
Tényleg eladható a lakásod?
Elsőre talán furcsának hat a kérdés, de tényleg fontos válaszolnunk rá.
Az ingatlan eladhatóságának alapvetően két feltétele van:
- eladható fizikai állapot (pl. mennyire van felújítva és korszerűsítve);
- eladható jogi állapot (pl. rendelkezel-e a tulajdonjoggal).
Az ingatlan fizikai eladhatóságát a home staging biztosítja.
| DEFINÍCIÓ: A home staging az a folyamat, amely során az ingatlan a legjobb formájába kerül, komolyabb felújítás nélkül. Olyasmi tehát, mint amikor az első randira készülünk és felvesszük a legszebb ruhánkat, esetleg sminkelünk, fodrászhoz megyünk. |
A másik fontos kérdés pedig, hogy jogilag eladható-e az ingatlan.
Akkor, ha az ingatlan 100%-ban a te tulajdonodban áll és nincs rajta jelzálog, lényegében nincs kérdés.
Bonyolultabb viszont a helyzet, ha a háznak több tulajdonosa van. Ilyenkor ugyanis az összes tulajdonosnak alá kell írnia az adásvételi szerződést. Hiszen a tulajdonos tudta nélkül az ingatlan nem eladható. És ez minden tulajdonosra értendő.
Érdemes tehát az eladás előtt ügyvédi segítséget kérni, különösen abban az esetben, ha a tulajdonjog nem tisztázott.
Tisztában vagy a piaci árakkal?
Rengeteg tulajdonos esik abba a hibába, hogy a hirtelen nagy profit reményében túlárazza a lakását. A legtöbbször persze kénytelenek lejjebb engedni az árat, miután találkoznak a piaci realitásokkal.
A vételár megállapításában sokkal jobb módszer, ha a piaci árakhoz viszonyítjuk a lakásunk eladási árát.
Ha túl magas a vételár, radikálisan csökkented az érdeklődők számát, ha túl alacsony, akkor pedig sokat buksz az üzleten.
Hogy ezt elkerülhesd, a továbbiakban13 lépésben mutatjuk meg a hatékony ingatlanértékesítés folyamatát. Ebben részletesebben kitérünk az ármeghatározásra is.
Akár már napokon belül van hova költöznöd?
Előfordulhat, hogy a vevőnek azonnal kell a lakás. Ha még nem megoldott, hogy hova költöznél, elszalaszthatod az ideális vevőt.
Mielőtt tehát kikerül az „eladó” tábla, mindenképp gondoskodj a lehető leggyorsabb költözésről is.
Olyan állapotban mutatnád be a lakást, hogy azt te is megvennéd?
Ezt fentebb már érintettük, de fejtsük ki bővebben is.
Állítsanak bármit is a racionális vásárlási döntésről, az érzelmeket sosem tudjuk kizárni. A valóságban érzelmi alapon hozunk döntéseket, amelyeket aztán vagy tudunk racionális érvekkel indokolni vagy nem.
Ne érts félre, számítanak a tények, az adatok és a számok a döntésben. De csak egy későbbi fázisban. Ha ugyanis nincs meg az érzelmi kapocs a vevő és az ingatlan között, az illető el sem jut a racionalizálásig.
Épp ezért kulcsfontosságú az eladó lakás megfelelő felkészítése.
És itt nemcsak a lakás korszerűsége a kérdés, hanem az is, hogy épp a bemutatás napján milyen állapotban van az ingatlan? (Lenyírtad a füvet az udvarban? Megvolt a nagytakarítás?)
Fontos, hogy a potenciális vevő a legjobb állapotában láthassa az eladásra kínált ingatlant. Kicsit olyan ez, mint az első randi.
Az alábbi teendőkkel felújítás nélkül is kívánatos állapotba hozhatod az ingatlant:
- Legyen minden elpakolva a helyére. Nincsenek mosatlan edények, a mosogató üres. A könyvek rendezetten sorakoznak a könyvespolcon, a dísztárgyak (már ha maradnak) a helyükön. A tisztítószerek elpakolva, ahogyan az ágy is bevetve.
- És persze a tisztaság. Nincs por a bútorokon, frissen porszívóztál és mostál fel.
- Kellemes illat. A frissen kitakarított lakásnak már eleve kellemes illata van. De ha gondoskodsz némi illatosítóról, illetve 2-3 óránként szellőztetsz, még jobb benyomást gyakorolhatsz a vevőre.
- A vevő az ingatlan megtekintése során érezze magát kényelmesen. Legyen hely a kabátjának, cipőjének, ha le szeretne ülni, azt kényelmesen, bármilyen tárgy félrerakása nélkül tehesse meg.
- A csaptelepek, a kád és a WC ne legyen foltos. Ezekben a helyiségekben különösen fontos a megfelelő szellőztetés és illatosítás.
| FONTOS: A házi kedvencek jelenléte is kerülendő az ingatlan bemutatásakor. Ahogyan a fekhelyét, alomtálcáját és hasonlókat is érdemes eltenni szem elől. Lehet, hogy a vevő állatbarát, de ha mégsem, könnyen lehet, hogy a kedvencünk miatt áll el a vételtől. |
Ezen a ponton már jelentősen javítottuk az eladás esélyeit. Azonban bőven van még mit tenni a siker érdekében.
Önállóan értékesítenéd vagy ingatlanos segítségével?
Tapasztalataink szerint ez az egyik legnagyobb dilemma. Hiszen, amikor eladod az ingatlant, két út áll előtted:
- szakember segítségét kéred,
- magad oldod meg.
Vannak, akik megspórolnák az ingatlanos díját, másoknak minden pénzt megér, hogy ne nekik kelljen foglalkozniuk az eladás ügyeivel.
Nincs jó vagy rossz döntés. Csak neked jobban és kevésbé megtérülő. De mégis hogyan döntheted el, hogy ingatlanossal vagy nélküle adod el a lakást?
Mit tesz hozzá a szakember az ingatlan eladásához?
- pontos értékbecslést;
- az ingatlanhirdetés teljes folyamatának lebonyolítását;
- az érdeklődőkkel való előzetes egyeztetést;
- a papírok rendbetételét;
- esetleges finanszírozási lehetőségekben való segítségnyújtást (pl. jó hitelkonstrukciót ajánl a vevőnek, így te is könnyebben és jobb áron tudod eladni az ingatlant).
Nem mindenkinek van ideje a hirdetési, értékesítési és adminisztratív feladatok ellátására. Arról nem is beszélve, hogy komoly vevő esetén a legfontosabb, hogy mielőbb megnézhesse az eladó lakást.
Érdemes megfontolni, hogy van-e időd, türelmed és szakértelmed, hogy a lehető legjobb áron add el az ingatlant.
| ÉRDEKESSÉG: Az egyik leggyakoribb kifogás az ingatlanközvetítő ellen, hogy plusz költséget jelent. Mindenképpen figyelembe kell azonban venni, hogy cserébe rengeteg terhet vesz le a válladról (hirdetések, lakásbemutató, szerződések stb.). Ráadásul egy jó szakember segítségével jó eséllyel drágábban adhatod el az ingatlant, mint önállóan. |
A lakáseladás menete 13 lépésben
Most, hogy az alapok megvannak, tudjuk kinek és mennyiért adhatjuk el az ingatlant, ugorjunk. Nézzük meg, pontosan milyen lépések vezetnek a hirdetésfeladástól az adásvételi szerződés aláírásáig.
1. Friss tulajdoni lap lekérése
Ezzel tudod bizonyítani az ingatlan jogi helyzetét és egyúttal megnyugtatni az érdeklődőt.
| FONTOS: Tipikus hiba, hogy sokan a többéves tulajdoni lapot lebegtetik. Lakáseladás előtt mindenképp kérj le friss tulajdoni lapot, mert ez egyrészt hitelesebb, másrészt számodra is kiderülhetnek megoldandó adminisztratív hibák. |
Hasznos: a Földhivatal oldaláról ingyenes tulajdoni lap másolat kérhető le, évente két alkalommal.
2. Pontos alaprajz készítése
Az alaprajz segít az érdeklődőnek a döntésben. Tudja, milyen méretekkel és adottságokkal számoljon.
Ráadásul így már jó eséllyel csak valós vásárlási szándékkal keresnek majd az érdeklődők.
Ha érdekel a pontos alaprajz készítése, a hivatkozott cikkben megtalálod a legfontosabb tudnivalókat.
3. A lakás rendbetétele, takarítása (nem full generál!)
A teljes körű felújítás általában nem kifizetődő. A legtöbbször ugyanis ez a befektetés nem térül meg.
Sok vevő a saját igényei szerint akarja alakítani az ingatlant, így az olcsóbb, de kevésbé újszerű lakások beelőzhetik a frissen felújítottakat.
Egy alapos takarítás viszont nagyon sokat segíthet – erről fentebb már részletesen írtunk. Ez ráadásul az eladóról is jobb, megbízhatóbb képet fest.
4. Professzionális fotók készítése
A sikeres lakáseladás lényege, hogy a potenciális vevő el tudja képzelni a mindennapjait az ingatlanban.
Ezt profi fotók segítségével érheted el.
De mégis hogyan készíts profi fotókat?
- A fotók az eladásra felkészített lakásról készüljenek;
- az adott helyiség lehetőleg teljes egészében látszódjon (tereket mutatunk);
- érdemes alacsonyabb állásból fotózni (növeli a térérzetet);
- nagy felbontásban fotózz;
- a kép ne legyen zajos, pixeles, elmosódott (igényesség);
- természetes nappali fénynél fotózz (amikor a lakás a legvilágosabb).
Ezeket a szabályokat betartva biztosan jobb esélyekkel indulsz.
5. Az ingatlan reális piaci értékének meghatározása
Korábban már erről is volt szó, de vizsgáljuk meg részletesebben is a kérdést.
Hogyan ellenőrizheted a piaci árakat?
- Korábbi eladási adatok ellenőrzése (mennyiért keltek el hasonló ingatlanok, hasonló környéken);
- keressünk hasonló ingatlanokat és vessük össze az árakat;
- keressünk értéknövelő tényezőket a saját ingatlanunkon a többi lakáshoz képest (pl. korszerűsített fűtésrendszer, hőszigetelés stb.).
Ezt magad is megteheted, de akár értékbecslőt is megbízhatsz vele.
Fontos, hogy a következő szempontokat mindenképpen vedd figyelembe az árbecslésnél:
- az eladó lakások ára és a kínálati oldal szerinti reális ár összevetése;
- az eladás időpontja és a piac aktuális helyzete;
- ingatlanhasználati szempontok (lakhatás, iroda stb.);
- a lakás műszaki állapota és infrastruktúrája;
- az ingatlan mérete;
- a lakás környezetvédelmi és energiatakarékossági besorolása;
- milyen környéken helyezkedik el az ingatlan.
A pontosabb árbecsléshez használtlakás-árak alakulása is fontos tényező.
6. A megfelelő ingatlanos kiválasztása
Ha úgy döntöttél, hogy szakember segítségét kéred az eladáshoz, az alábbiakat mindenképpen vedd figyelembe, hogy a legjobb ingatlanost válaszd:
- legyen őszinte és barátságos (ez nemcsak miattad, a vevők miatt is fontos);
- legyen irodája (bizalmi kérdés);
- legyen elérhető, hiszen bármikor kereshetik az érdeklődők – és te is;
- legyen felkészült eszközök terén is (fényképezőgép, lézeres távolságmérő stb.).
És még valami.
Érdemes kikérned a közeli ismerősök véleményét, hátha tudnak ajánlani egy jó szakembert.
7. Lakáshirdetés feladása
Ha magad szeretnéd eladni az ingatlant, közvetítő bevonása nélkül, sok extra feladat szakad a nyakadba. Viszont tény, ha alaposan felkészülsz, jól jöhetsz ki az üzletből. Az első lépés az ingatlanhirdetés feladása.
De hogyan készíthetsz jó ingatlanhirdetést?
- A hirdetés legyen csábító, de őszinte;
- a lakást és annak tereit jól bemutató fotók;
- mellékelt pontos alaprajz;
- a legnagyobb természetes nappali fénynél készüljenek a fotók (rendbe rakott lakásról);
- a tudnivalókat, paramétereket és tulajdonságokat jól strukturáltan, röviden összegezd.
8. Az érdeklődők kezelése, szűrése
Magánemberként az ingatlaneladás legnehezebb része az érdeklődők szűrése és kezelése.
A telefon konkrétan bármikor megcsörrenhet.
Tényleg bármikor, és neked a legjobb formádat kell adnod, hogy nehogy eless az üzlettől.
És ez még csak a kezdet.
Van néhány tipp, amivel hatékonyabb értékesítővé válhatsz:
- először beszélj az ingatlanról, válaszold meg a felmerülő kérdéseket, csak ezután egyeztess időpontot;
- csak a kérdésekre válaszolj;
- telefonon sosem alkudozunk, előbb nézze meg, a helyszínen már beszélhettek ilyesmiről.
| HASZNOS TIPP: Ha épp nem érsz rá felvenni a telefont, inkább küldj egy automata üzenetet, hogy később visszahívod. Minél összeszedettebb vagy, annál jobb benyomást keltesz majd. Az értékesítés egyik legfontosabb szabálya, hogy soha ne tűnj elhavazottnak, ne érezzék rajtad, hogy kapkodsz. |
9. Az ingatlan bemutatása a potenciális vevőknek
Ezzel kapcsolatban a legnehezebb, hogy ne tulajdonosként, hanem értékesítőként állj a vevővel szemben. (Ki kell zárni a saját érzelmeidet.)
Mit tehetsz, hogy az ingatlan bemutatása jól menjen?
- A lakás legyen maximálisan felkészítve;
- hozd a legjobb formádat (ne munkából ess be, legyen időd ráhangolódni);
- légy tárgyilagos (a tulajdonosi érzelmeidet zárd ki);
- a találkozó után írd fel a vevő nevét és számát, majd néhány mondatban összegezd a tapasztalataidat (ez segít a későbbiekben).
Ha a lakáseladás nulladik lépését jól csináltad – tehát tudod, ki az ideális vevő –, a bemutatás során képes leszel az érzelmeire és vágyaira hatni.
10. Ártárgyalás, alku
A vételár mindig sarkalatos kérdés. Szinte garantált, hogy nem úszod meg áralku nélkül. Jobb tehát felkészülni rá.
Ezzel kapcsolatban két dologra figyelj:
- Az ajánlatot a vevő adja, ne segíts neki lenyomni a saját áradat;
- légy megállapodásra törekvő és nyugodt (az erőszakos, agresszív tárgyalás kontraproduktív).
Az alku során lehetsz együttérző és kedves, de mindig maradj határozott.
11. Megállapodás, szerződés
Az adásvételi szerződést már az ügyvéd vagy a közjegyző csinálja. Ügyvédet a vevő választ.
Ha biztosra mennél, az adásvételi szerződés tervezetét a saját ügyvédeddel is egyeztesd.
Az adásvételi szerződés előtt azonban van még egy fontos dolog.
12. Foglaló
A vételár szóbeli elfogadása még nem jelent biztos eladást.
Ne felejts el foglalót kérni az ingatlanra.
| HASZNOS INFORMÁCIÓ: A foglaló szokásos mértéke az ingatlan értékének 10%-a, melyet az adásvételi szerződés aláírásakor kérhetsz. |
Nem egy olyan esetről hallottunk, ahol az érdeklődő húzta néhány hétig a vételár megfizetését. A foglaló nálad marad, ha a vevő nem fizet határidőre.
13. A lakás birtokba adása
Lényegében itt történik a kulcsok átadása. Csak a teljes vételár megfizetésének napján – vagy az ezt követő néhány napban – add át a vevőnek a lakásod kulcsait..
Az ingatlan birtokba adásakor ezekre figyelj:
- óraállások egyeztetése;
- a közműnél átíratni a szerződéseket az új tulajdonos nevére;
- ingatlanátadási jegyzőkönyv (fotódokumentációkkal).
Ezeket a hibákat ne kövesd el lakás eladásakor
Vannak bizonyos hibák, amelyek elkerülésével jobb eséllyel adhatod el a lakásodat.
1. Túlárazod az ingatlanodat
A piaci árak ismerete kulcsfontosságú – erről a fentiekben már volt szó. A túlárazott ingatlan elriasztja a vevőket. Érdemes inkább a piaci árakhoz közelítő vételárat megállapítani.
2. Összecsapod a hirdetést
Komoly szerepe van a lakáseladásban az ingatlanhirdetésnek. A fentiekben már leírtuk, mire kell figyelned.
Egy összecsapott hirdetés nemhogy nem fog tömegesen fizetőképes, megbízható vevőket hozni, jó eséllyel el is üldözi azokat.
3. Nem ellenőrzöd naponta a hirdetéseidet
Az ingatlanpiacon kiemelten fontos a gyors és lényegretörő kommunikáció. Ha napokat késlekedsz a felmerülő kérdések megválaszolásával, a vevőd már rég másik ingatlant keresett magának.
4. Idegesít, ha állandóan hívnak
Ha ezzel a gondolattal nem tudsz megbarátkozni, valóban érdemes ingatlanközvetítői segítséget kérned. Ugyanis garantált, hogy folyamatosan újabb és újabb telefonhívásokra kell válaszolni – a nap különböző szakaszaiban.
5. Mindenkinek meg akarod mutatni a lakást, nem szűrsz
Ezzel a saját idődet pazarolod. Nem mindenki komoly érdeklődő. A jó hirdetés szűri a vevőket, de az előzetes telefonos egyeztetés során is rövidre tudsz zárni olyan beszélgetéseket, amelyek egyértelműen nem hoznak majd eredményt.
6. Nem biztosítod be magad, nem kérsz foglalót
Szintén időpazarlás, ráadásul, amíg fenntartod az ingatlant a foglaló nélküli vevőnek, könnyen elszalaszthatsz néhány valódi érdeklődést.
Konklúzió
Ingatlanközvetítő segítsége nélkül is eladható egy ingatlan. De kétségkívül több munkád lesz vele. Az elvégzendő teendők ráadásul egy profi szakembernek rutinfeladatok.
Ha viszont úgy döntesz, hogy magad értékesíted az ingatlant, az alábbi dolgokra mindenképpen figyelj:
- határozd meg pontosan, ki az ideális vevő;
- tájékozódj a piaci árakról;
- hozd eladható állapotba a lakásodat – de ne csinálj full generált;
- készíts megnyerő, igényes hirdetési képeket;
- csatolj a hirdetéshez alaprajzot a lakásról;
- írj jól strukturált, minden információt tartalmazó hirdetést;
- kérj le friss tulajdoni lapot;
- viselkedj értékesítőként, ne keverd a tulajdonosi érzelmeidet az üzletbe;
- légy elérhető egész nap – este is;
- mindenképpen kérj foglalót a lakásra.