Hogyan csökkenthető az elsőlakás-illeték és még pár tipp (nem csak) első lakást vásárlóknak

Ez egy átfogó és lényegre törő összefoglaló az igénybe vehető illetékkedvezményekről és támogatásokról.

Első lakás vásárlása előtt állóknak kötelező, de azok számára is hasznos anyag, akik már rendelkeznek ingatlannal – vagy korábban már rendelkeztek.

Ha szeretnéd, hogy lakásvásárláskor a lehető legtöbb pénz maradjon a zsebedben, ezt a cikket mindenképpen olvasd végig.

Az ingatlanilleték fogalma

Az illeték lényegében egy speciális állami bevétel. Célja az állami és társadalmi feladatokhoz való hozzájárulás. Jellemzően egy ügyfél érdekében végzett eljárás finanszírozását szolgálja.

Sokan összemossák az adóval, de ez tévedés.

Mi a különbség az ingatlanadó és az ingatlanilleték között?

Az illeték és az adó közötti legnagyobb különbség, hogy utóbbiért cserébe nem jár közvetlen ellenszolgáltatás, míg az illeték befizetéséért cserébe igen. 

Ingatlanadót az eladó fizet a lakáseladás után. Amíg illetéket a vevő a lakásvásárlás miatt.

Egyszerűsítve tehát arról van szó, hogy az anyagi haszonszerzéshez (vételár kézhez vétele) adófizetési kötelezettség, a vagyonszerzéshez (pl. ingatlan kerül a birtokodba) illetékfizetési kötelezettség keletkezik.

FONTOS: Mivel az illeték nem a vevő és eladó szabad akaratából létrejött ellenérték, így nem képezi a vételár részét.

Azzal való trükközés, hogy a szerződésbe kevesebb összeg kerül sokakban felmerül ugyan, de a feltűnő értékaránytalanságot a NAV kiszűri és a hatóság értékbecslői felbecsülik az ingatlant és az általuk kalkulált ár képezi az illeték fizetési kötelezettség alapját. 

Azért sem éri meg trükközni az árral, mert később az adófizetési kötelezettségnél vissza üthet a dolog.

Mikor kell fizetnem a vagyonszerzési illetéket?

Jó hír, hogy ingatlanvásárlás esetén nem kell azonnal befizetni az ingatlanilletéket.

A folyamat – amelyet általában az ügyvéd végez – így néz ki:

1. az ügyletet az adásvételt követő 30 napon belül le kell jelenteni a NAV-nál;
2. a NAV adott időn belül megküldi az ezzel kapcsolatos határozatot; (ebben szerepel az ingatlanilleték befizetési határideje);
3. a határozatban feltüntetett határidőre meg kell fizetni az illetéket.

A gyakorlatban sokszor több hónap is eltelik, mire ténylegesen fizetnünk kell.

Ez némi lélegzetvételhez juttatja a vásárlót, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy a mai lakásárak mellett bizony milliós tételről beszélünk, amit nem könnyű előteremteni.

De pontosan mennyit is kell fizetni?

Mekkora a vagyonszerzési illeték mértéke?

Ingatlanvásárlás esetén a vásárolt lakás értékének 4%-át kell illeték formájában megfizetni.

Ez egy 40 millió forintos lakás esetében 1,6 millió forintot jelent.

ÉRDEKES: Sokan nem tudják, de a vagyonszerzési illetéknek felső határa is van. Igaz, ez az átlag lakásvásárlót ritkán érinti. Ha ugyanis 1 milliárd feletti összegért vásárolsz ingatlant, az 1 milliárd feletti részre csak 2% illetékfizetési kötelezettséged keletkezik, az illeték maximuma pedig 200 millió forint lesz.

Hogyan számolhatom ki a vagyonszerzési illetéket?

Fontos tudni, hogy illeték és illeték között is van különbség. Nem ugyanakkora illetékalap társul például egy vásárolt lakás és egy autó esetében. (Hiszen előbb értéke lényegesen nagyobb.)

Ahogy fent már kifejtettük, az ingatlanilleték egységesen a vételár 4%-a, 1 milliárd forint felett pedig 2%-a, de legfeljebb 200 millió forint.

Vannak viszont bizonyos kedvezmények, amelyekről kicsit lejjebb részletesen is beszélünk.

Ha szeretnéd pontosan tudni (és gyorsan kiszámolni), mekkora vagyonszerzési illetéket kell majd fizetned lakásvásárlás után, használd ezt a lakásilleték-kalkulátort. 

És akkor térjünk is át a kérdésre, ami a legtöbbeket foglalkoztat.

Milyen illetékkedvezmények járnak az első ingatlan megvásárlásakor?

Hasznos tudni, hogy az ingatlanilleték mértéke csökkenthető. Sőt, részletfizetésre vagy akár illetékmentességre is jogosultak lehetünk.

De pontosan hogyan?

Több lehetőség is adódik, vegyük sorra őket.

1. Illetékkedvezmény 35 év alatti, első lakást vásárlóknak

Az első ingatlan vételekor a 35 év alattiak illetékkedvezményt igényelhetnek, ha az ingatlan összéértéke nem haladja meg a 15 millió forintot. (Ezt a kedvezményt tulajdoni hányad megszerzésekor is igénybe vehetjük.)

A kedvezmény mértéke 50% – azaz a 4% helyett csak 2%-ot kell megfizetni. Ez egy 15 millió forint értékű ingatlan esetén 300 ezer forint megtakarítást jelent.

A 15 millió forint feletti vásárlás esetén viszont egyáltalán nem jár kedvezmény – még az ár 15 millió alatti részére sem.

DEFINÍCIÓ: Első lakás tulajdonosának a jogszabály szerint az számít, akinek nincs és korábban sem volt lakástulajdona, vagy 50%-ot érő tulajdonosi hányada.

És van még valami, ami az elsőlakás-tulajdonosoknak kedvez.

Ők ugyanis életkortól és vételártól függetlenül kérvényezhetnek 12 havi részletfizetést az ingatlanilletékre.

2. Illetékkedvezmény cserét pótló vétel esetén 

Ezt a jogi nyelvben visszterhes vagyonátruházási illetékként ismeri. 

Abban az esetben beszélhetünk erről, ha eladunk egy lakást, majd három éven belül másikat veszünk. Ilyenkor ugyanis az illetéket csak a két lakás árának különbözete alapján kell megfizetni – amennyiben az új lakást drágábban vettünk, mint amennyiért a korábbit eladtuk.

Ha például eladod az ingatlanod 20 millió forintért, helyette pedig újat veszel (3 éven belül) 40 millióért, akkor csak a különbözet (20 millió) 4%-át kell megfizetned. Vagyis összesen 800 ezer forintot – az 1,6 millió helyett, amit a 40 milliós vételár jelente.

Ha pedig olcsóbban veszed meg az új lakást, mint amennyiért a korábbit eladtad, nem kell illetéket fizetned.

FONTOS: Amennyiben több lakást adsz el az új ingatlan vásárlása előtt, úgy azt a lakást számíthatod be, amely eladása közvetlenül előzi vagy követi meg az új lakás vásárlását. Ezt mindenképp érdemes figyelembe venni.

A kedvezményt továbbá akkor is igényelhetjük, ha előbb megvettük az új lakást és csak utána adtuk el a régit. Ilyen esetben jeleznünk kell a NAV-nak, hogy függesszék fel a vagyonszerzési illeték kiszabását, és 1 évünk van rendezni az ezzel kapcsolatos adminisztrációt és fizetési kötelezettségeket.

3. Résztulajdon vásárlása

A fenti lehetőséget úgy is ki tudod használni, ha te magad nem nem adtál el ingatlant az előző 3 évben, de egy családtagod igen.(Feltéve, hogy nem vásárolt új lakást, és nem is tervez.)

Ilyenkor ugyanis, ha a tulajdonjog egy részét a szóban forgó családtag kapja, az ő részére nem kell illetéket fizetni.

Ezt persze érdemes jól átgondolni, hiszen nem mindegy, kivel kerülsz ezáltal egy tulajdonba.

4. Ingatlan és ingóságok különválasztása a vételnél

Olykor – különösen használt lakás esetében – egy ingatlan, teljes berendezéssel kerül eladásra.

Ilyenkor érdemes két részre bontani az adásvételi szerződést:

• ingatlanra
• és ingóságokra.

Azzal ugyanis, hogy a berendezések (bútorok, gépek stb.) kivonódnak az ingatlan árából, milliónként 40 ezer forintot spórolhatunk.

Ezt persze érdemes abból a nézőpontból is megvizsgálni, hogy az értékbecslés kifizetésével még mindig pozitív-e a mérleg.

5. Új építésű lakás illetékkedvezménye és illetékmentessége

Ha építettőtől vásárolsz új ingatlant, 15 millió forintig illetékmentesség jár, ha:

• az új lakás forgalmi értéke 
• vagy vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatással csökkentett értéke

a 30 millió forintot nem haladja meg.

A 30 millió forintos vételár felett azonban nem jár illetékkedvezmény.

Cserébe viszont, a 15-30 millió közötti értékre csak a 15 millió feletti összeg 4%-át kell megfizetni.

Tehát egy 30 milliós új lakás esetében 600 ezer forint illetéket keletkezik.

HASZNOS: A kedvezmény és a mentesség a lakóépület bővítésére is érvényes. Ahogyan a nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan átalakítására is.

A feltételek teljesülését a vagyonszerző jelzi a NAV felé, a fizetési meghagyás véglegessé válásáig.

6. Illetékkedvezmény egyéni elbírálás alapján

Amennyiben ezt a lakásvásárló jövedelmi helyzete bizonyíthatóan indokolja, a NAV mérsékelheti a vagyonszerzési illeték mértéket, vagy részletfizetési lehetőséget biztosíthat.

A hangsúly azonban a bizonyítható szón van.

Erre a kedvezményre ugyanis csak akkor vagy jogosult, ha papírokkal tudod igazolni, hogy valóban rászorulsz a segítségre. 

FONTOS: Az illeték csökkentésével kapcsolatban mindenképp egyeztess az ügyvédeddel is. Akadhatnak ugyanis olyan részletek, amelyekre csak ő lát rá.

És még egy hasznos infó a végére.

A kedvezményeket, mentességet és részletfizetési opciót mind a B400-as NAV adatlap beküldésével kérheted.

Milyen egyéb kedvezményekre számíthatsz elsőlakás-vásárláskor?

Elsőlakás-vásárlók számára nemcsak illeték-, hanem egyéb kedvezmény is igénybe vehető.

Ilyenek például a szocpoltámogatás és a kamattámogatott lakáshitelek.

De mit takarnak ezek?

Szocpol támogatás első lakást vásárlóknak

Gyermekes családok vissza nem térítendő állami támogatásként szocpoltámogatást vehetnek igénybe.

Ennek feltételei az alábbiak:

• a támogatott személynek nem lehet a tulajdonában ingatlan (tehát elsőlakás-tulajdonos);
• nincs adótartozása;
• rendelkezik folyamatos társadalombiztosítási jogviszonnyal (TB);
• házastársi viszonyban élők számára, ha a gyermekek még nem születtek meg, gyermekvállalási szándék mellett is igényelhető.

És van néhány feltétel, amelyeknek az ingatlannak kell megfelelnie:

• új építésű;
• legalább B energetikai besorolású;
• megfelel a jogszabályban előírt méretfeltételeknek;
• vételára (telekár és áfa nélkül) 300 ezer Ft/m2 (legmagasabb energetikai besorolásnál 350 ezer Ft/m2) alatt van.

Kamattámogatott lakáshitelek első lakás vásárlásakor

Ingatlanvásárláskor több kamattámogatott hitelből is választhatunk. És ezek között van kifejezetten első lakást vásárlók számára készített konstrukció is.

Ez utóbbi esetében a futamidő végéig (de maximum 20 évig) jár a támogatás. Viszont csak új építésű lakásra igényelhető.

És bár vannak használt lakás vásárlásakor igényelhető kamattámogatott hitelek, ezeknél a támogatás csak 5 évig jár. Cserébe viszont szinte bárki számára elérhető.

6 eset, amikor NINCS ingatlanilletékfizetési kötelezettség

Összegezve a fentieket és különválasztva az igénybe vehető illetékkedvezményt az illetékmentességtől, nézzük meg azokat az eseteket röviden, amikor egyáltalán nem kell illetéket fizetnünk.

1. Olcsóbban veszel lakást, mint amennyiért a régit eladtad

A cserét pótló vétel esetén igényelhető kedvezményről fentebb már részletesen beszéltünk. Amennyiben olcsóbb ingatlant vásárolsz, mint 3 éven belül amit eladtál, mentesülsz a vagyonszerzési illeték megfizetése alól.

2. Az adásvétel házastársak vagy egyenesági rokonok között történik

Amennyiben férj és feleség, vagy egyenes ági rokonok (pl. apa-fia, nagyszülő-unoka) között megy végbe az adásvétel, szintén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

3. Új lakás vásárlásakor

Ahogy korábban már kifejtettük: ha közvetlenül beruházótól vásárolunk ingatlant, 15 millió forint alatt mentesülünk az illeték megfizetésétől. 

4. Ha önkormányzati lakást veszel

Amennyiben önkormányzati tulajdonú ingatlant vásárolsz, szintén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned. 

5. CSOK-kal vásárolt lakóingatlanok esetén

Ha a vevő CSOK-ot vesz fel a vásárláshoz, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie. Abban az esetben viszont, ha megelőlegező CSOK-ról beszélünk, de a gyermekvállalás nem teljesül, az illetéket utólag kiszabják és be kell fizetni.

6. Építési telek vásárlásakor

Abban az esetben, ha a telekre 4 éven belül lakóingatlant építesz, valamint az érvényes használatbavételi engedélyt is megszerzed, ugyancsak mentesülsz az illetékfizetési kötelezettség alól.

Összegzés

Ezek tehát az igénybe vehető kedvezmények első lakás vásárlásakor.

A legfontosabb, hogy minden esetben konzultálj az ügyvédeddel, a jogi kérdésekben ugyanis ő ismeri ki magát a legjobban.

FONTOS: Arra azonban figyelni kell, hogy az ügyvéd nem adótanácsadó. Az összes kedvezményt és lehetőséget a szerződő feleknek maguknak is ismerniük kell. Az ügyvéd nem fog felelősséget vállalni azért, ha nem vettünk mindent 100% osan figyelembe. Ez a passzus sokszor az adásvételi szerződésbe is bekerül.