Ingatlaneladás költségei: mik ezek és hogyan csökkenthetők?

Lakáseladás költségei

A lakáseladásnak is megvannak a maga költségei. 

Ezekkel jó előre számolni kell, hogy ne az adásvételi szerződés aláírása utáni meglepetésként derüljön ki, mennyi pénzbe került eladni az ingatlant.

Ebben szeretnénk segíteni, ezért összegyűjtöttük azokat a költségeket, amelyekkel számolnod kell.

Íme az ingatlaneladás költségei:

1. Lakáseladás utáni adó

Ahogyan valamennyi bevétel, az ingatlaneladás is adóköteles Magyarországon. A lakáseladásból származó bevételt személyi jövedelemadó (szja) terheli, mértéke pedig 15%.

Az adóalap az ingatlan eladási és vételár közötti különbözet lesz.

Vagyis, ha lakást 15 millió forintért vettük és 20 millióért adjuk el, csak az 5 milliós különbözet után kell adózni. (Maradva a példánál 750 ezer forintot.)

Van viszont olyan eset is, amikor nem kell kifizetni a lakáseladást terhelő adót. De erről kicsit később.

2. Energetikai tanúsítvány ára

Az eladót terheli a felelősség, hogy az eladás során készíttesse és átadja a vevőnek az ingatlan energetikai állapotát rögzítő dokumentumot – más néven az energetikai tanúsítványt.

Ennek ára az ingatlan méretétől függ, de az összeg megközelítőleg 10 és 30 ezer forint közöttire tehető.

A tanúsítványt kifejezetten erre szakosodott vállalkozások állítják ki, így a megállapított összeget is nekik fizeti az eladó.

3. Tulajdoni lap ára 

A tulajdoni lap tartalmazza az tulajdonos és az ingatlan alapadatait és az ingatlanhoz tartozó jogokat.

Erre a dokumentumra az ügyvédnek mindenképp szüksége lesz, hogy megírhassa az adásvételi szerződést. De ha úgy döntesz, ingatlanközvetítő segítségével adod el az ingatlant, ő is nagy hasznát veszi majd.

A tulajdoni lap ára  az az 1996. évi LXXXV. törvény szerint az alábbiak szerint alakul.

• a tulajdoni lapról kiállított papíralapú hiteles másolat: 6 250 Ft;
• a nem hiteles másolat: 1000 forint;
• ügyfélkapus online regisztrációval: 3 600 Ft.

4. Földhivatali eljárási illeték

Előfordulhatnak esetek, amikor Földhivatali eljárást kell igénybe venned. (Ilyen például a jelzálog törlése, amiről később még szó lesz.)

A Földhivatali eljárás díja 6 600 Ft/ingatlan.

Ha pedig soron kívüli eljárást szeretnél, annak költsége 10 000 Ft/ingatlan.

5. Költöztetés díja 

Az esetek többségében lakáseladás velejárója a költözés.

Ez megoldható egyedül, családi és baráti segítséggel is. De valljuk be, egyszerűbb és időhatékonyabb, ha az ember profi költöztetőket hív.

Ennek díja rendkívül változó. Függ a költöztető cég árazásától, a munka időigényességétől és attól, hány költöztető szükséges.

6. A lomtalanítás díja

Ha a szerződésben azt vállaltuk, hogy az ingatlant üresen adjuk át, érdemes lomtalanítási költséggel is számolnunk.

Ma már vannak kifejezetten lakáskiürítésre specializálódott cégek. A költség mértéke itt is az ő árazásuktól függ.

7. Ügyvédi munkadíj

A törvény nem rendelkezik arról, hogy kötelezően a vevőnek kellene hoznia az ügyvédet. Ez abszolút a vevő és eladó megegyezésén múlik. 

De a gyakorlatban úgy alakult ki, hogy az ügyvédet az esetek legnagyobb részében a vevő választja és a kötségeit is ő viseli. 

Ez alól kivételt képeznek az újépítésű projektek, ahol az esetek nagy részében az építtető egy ügyvédet bíz meg a jogi feladatok ellátásval (adásvételi szerződések, társasház alapítás, stb.). Ebben az esetben az ügyvédi munkadíj bele épülhet az ingatlan vételárába, vagy a vevő az ügyvédnek fizeti meg egy előre kialkudott munkadíjat.

Az sem példa nélküli, hogy a vevő és az eladó közösen fizetik az ügyvédi költségeket, ami körülbelül a vételár 0,5-1,5%-a.

8. Jelzálogjog törlésének díja

Ha az ingatlan jelzáloggal terhelt, az eladó felelőssége, hogy a Földhivatalnál kérje annak eltörlését. Ezt a hivatal az adott bank által kiadott igazolás alapján teszi meg.

Ahogy kicsit feljebb már írtuk: a Földhivatal eljárási díja ingatlanonként 6 600 Ft.

9. Haszonélvezeti jogból való kivásárlás

Előfordulhat, hogy az eladó ingatlanon valakinek (jellemzően szülőnek vagy nagyszülőnek) haszonélvezeti joga van. Ilyen esetekben az ő beleegyezése (aláírása) is szükséges az ingatlan eladásához. 

De mi történik, ha a haszonélvezeti joggal bíró személy nem mond le ingyen a jogáról?

Ilyenkor az eladó kivásárolhatja őt.

A haszonélvezeti jogból való kivásárlás összege a felek megállapodásától, valamit az ingatlan értékétől és a haszonélvező korától is függ.

És van még valami, amiről érdemes beszélni, 

+1 Az ingatlanközvetítő díja

Az ingatlanközvetítői jutalék (kvázi kakukktojásként) a sor végére került. Ez ugyanis sokkal inkább befektetés, mint költség. 

Hiszen egyfelől nem kötelező közvetítőt alkalmazni (és így jutalékot fizetni neki), másrészt pedig az ingatlanos bevonásával gyorsabban (és sokszor jobb áron) adható el a lakás, mint egyedül. 

Ráadásul a hirdetéssel járó költségeket az ingatlanközvetítő megelőlegezi a részünkre. Fontos a jó közvetítő kiválasztása, hogy az eladási folyamat gördülékenyen mehessen.

Arról nem is beszélve, hogy sokkal kevesebb nyűggel és energiaráfordítással.

Az ingatlanközvetítői díj egyébként változó, de a piaci trendek szerint az ingatlan kialkudott árának 2-5%-a+áfa között mozog.

Spórolhatok-e az ingatlaneladás költségein?

A válasz: igen. Erre vannak legális módszerek.

Mutatjuk is a kiskapukat:

Mikor nem kell adót fizetni a lakás eladása után?

Két ilyen esetet különböztethetünk meg:

1. ha a vásárlást követő 5. évben (vagy utána bármikor) adjuk el az ingatlant;
2. ha alacsonyabb az eladási ár, mint a megszerzésre fordított összeg – azaz az ügylet nem nyereséges.

A második forgatókönyv értelemszerűen csak 5 éven belüli eladás esetén merül fel. Hiszen az 5 éven túli eladással megszűnik az szja kifizetésére vonatkozó kötelezettség.

Ha a fenti feltételeknek nem felelsz meg, akkor se csüggedj, van mód az adó csökkentésére is.

Adó mértékének csökkentése

Az adóalap a vásárlás után évente csökken – hogy aztán az 5. évben teljesen eltűnjön.

Így alakul az adóalap mértéke évről évre:

• az első évben: az adóalap 100%;
• a második évben: az adóalap 90%;
• a harmadik évben: az adóalap 60%;
• a negyedik évben: az adóalap 30%;
• az ötödik évben: az adóalap 0%.

Ha tehát 2021-ben 15 millió forint volt a lakás vételár, majd az eladási ár 20 millió, évente így változik az eladásból származó jövedelem utáni adó összege: 750 ezer forint. Ha viszont 2026-ban adjuk el a lakást, már nincs adófizetési kötelezettségünk.

Ráadásul az adóalap mértéke további tényezők mentén is csökkenthető:

• az ingatlan vásárlásakor fizetett vagyonszerzési illeték összegével;
• a vétel után az ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházások értéke (nyílászárók cseréje);
• az eladás előtti 2 évben, az eladási ár 5%-át meghaladó állagmegóvó beruházások értéke (pl. tisztasági festés, járólapok cseréje);
• és az eladáshoz köthető további költségek (pl. ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék).

Ezekről az ingatlan eladása utáni adózás témájú cikkünkben már részletesen írtunk.

Egyéb megspórolható költségek

Bizonyos – nem kötelező – költségek csökkenthetők vagy teljesen el is hagyhatók.

A teljesség igény nélkül ilyen például a költöztetői és a lomtalanítási díj.

Sőt, ha úgy állapodunk meg az eladóval, az ügyvédi költségek sem minket terhelnek – semmilyen mértékben.

És persze dönthetsz úgy, hogy az ingatlan eladásához nem kérsz közvetítői segítséget. Ezt viszont érdemes alaposan megfontolni, ugyanis egy ingatlanközvetítő rengeteg terhet vehet le a válladról:

• az ingatlan hirdetése, kiajánlása;
• az ingatlan bemutatása az érdeklődőknek;
• kapcsolattartás a potenciális vevőkkel;
• áralku és a felek közötti egyezség megteremtése;
• az adásvételi szerződés előkészítése (az ügyvéd mellett).

Összegeztük tehát a lakáseladás minden költségét, és azt is átvettük, hogyan csökkenthetőek ezek a költségek.

Jó lenne, ha segítene valaki a lakásod eladásában? Írj nekünk!

Ha pedig hasznosnak találtad a cikket, oszd meg ismerőseiddel, hogy ők is tudjanak számolni a lakáseladás költségeivel – és így spórolhassanak is az eladáskor.