Ingatlan eladása utáni adózás – hogyan fizesd legálisan a legkevesebbet?

Az adóügy: púp az ember hátán. Viszont ingatlaneladáskor sem kerülhetjük meg. „Pontosan milyen adót kell fizetnem egy ingatlan eladásakor?” „Nem lehet valahogy kevesebbet fizetni?”

Ezek a kérdések biztosan benned is megfogalmazódtak már, ha lakáseladáson gondolkodsz.

A cikk elolvasása után pontosan fogod tudni, mennyi adót kell fizetni egy eladott ingatlan után.

Ez nem csak azért fontos, mert így garantáltan elkerülheted az esetleges NAV-büntetést. Hanem azért is, mert az eladási ár és az adó mértéke együttesen adják ki, pontosan mennyi pénzt hoz a konyhára az ingatlan értékesítése.

Ha nem tisztázott az ingatlan eladása után fizetendő adó, akár milliókat is veszíthetsz. Ezért is veszünk át most mindent pontról pontra.

Ingatlan eladása utáni adózás – mi alapján kell adót fizetni?

FONTOS: A cikket nem jogászok, hanem ingatlanszakértők írták. Ezért előfordulhat, hogy bizonyos jogi kifejezéseket nem pontosan használ. Ez az írás tehát nem egy teljes körű jogi szaktanácsadás. Sokkal inkább egy átfogó segédlet, amellyel átláthatod és megértheted, pontosan milyen típusú és mértékű adót kell fizetned ingatlaneladás esetén. Jogi tanácsadásért fordulj jogászhoz.

Egy dolgot rögtön az elején tisztáznunk kell:

• eladás esetén adót fizetünk, 
• vásárlás esetén pedig vagyonszerzési illetéket.

Ezt a későbbiekben pontosabban is kifejtjük.

Mikor nem kell adózni ingatlan eladása után?

Tisztázzunk egy félreértést.

A köznyelvben gyakori az ingatlanadó kifejezés előfordulása. Ez azonban nem az eladás esetén, hanem a már birtokunkban lévő ingatlan után fizetendő adót jelöli. Magyarországon azonban ingatlanbirtoklásért nem, csupán az abból származó jövedelem után számolnak fel adót.

És ha már itt tartunk: mikor nem kell eladás után szja-t fizetni?

• Ha a vásárlást követő 5. évben (vagy utána) adod el a lakást;
• ha alacsonyabb áron értékesíted, mint amennyiért vetted.

HASZNOS: Most már tehát tudjuk, hogy csak akkor kell lakáseladás utáni adót fizetni, ha az ingatlant a vásárlástól számított 5 éven belül, nyereséggel adjuk el.

Pontosan mennyi adót kell fizetnem?

Az ingatlaneladásból származó jövedelmet személyi jövedelemadó terheli, ami jelenleg 15%. Ezt tehát akkor kell megfizetned, ha a lakást nyereséggel adtad el.

És hogyan számítható ki a fizetendő adó?

Az eladásra kerülő lakás árából kivonandó a megszerzésre fordított összeg – az általad kifizetett korábbi vételár. Így megkapod az adóalapot. Mely összeg után kell megfizetned a 15%-os személyi jövedelemadót.

De van egy rossz és egyben jó hírem is: a vonatkozó adó kiszámítása ennél kicsit összetettebb, viszont ez azt is jelenti, hogy az eladás utáni adó mértéke csökkenthető.

Lássuk, hogyan!

Hogyan lehet legálisan kevesebb adót fizetni?

Az első dolog, amit meg kell említenünk, hogy az adóalap a vásárlást követő években csökken. 

Ahogy már fentebb is kifejtettük: az eladott ingatlan utáni nyereség csak a megszerzés évétől számított 5 éven belül adóköteles.

A fizetendő adóalapot tehát a következőképpen számíthatod ki a vásárlás évétől mérten:

• az első évben: az adóalap 100%;
• a második évben: az adóalap 90%;
• a harmadik évben: az adóalap 60%;
• a negyedik évben: az adóalap 30%;
• az ötödik évben: az adóalap 0%.

A 2021-ben vásárolt ingatlan után tehát 2026-ban már nem kell személyi jövedelemadót fizetned.

És még ezen túl is csökkenthető az adózás mértéke.

Elszámolható költségek ingatlaneladáskor

Az adóalapot csökkentheti: 

• a vásárlást követően elvégzett értéknövelő beruházások (pl. nyílászáró csere) mértéke;
• az eladást megelőző 2 évben végzett állagmegóvó kiadások (pl. festés, csempézés stb.) értéke, amennyiben az meghaladja az eladási ár 5%-át;
• az eladáshoz köthető költségek (pl. ingatlanközvetítői jutalék, ingatlanhirdetési költségek, értékbecslés díja stb.);
• az átruházással kapcsolatos kiadások (pl. ügyvédi díj);
• az ingatlannal kapcsolatos állammal szemben vállalt kötelezettségek díja (pl. földhivatali ügyintézés);
• és az ingatlanszerzéskor kifizetett vagyonszerzési illeték.

FONTOS: A vásárlást követő értéknövelő beruházások és állagmegóvó kiadások összege minden esetben számlával igazolandó. Ezért (is) kiemelten fontos mindig számlát kérni a kivitelezőtől.

Mennyi adót kell fizetni? (Konkrét példával)

Tegyük fel, hogy 2021-ben 15 millió forint volt a lakás vételára, majd az eladási ár 20 millió. 

Ebben az esetben évente így változik az eladásból származó jövedelem utáni adó összege: 

• 2022-ben: 750 ezer forint;
• 2023-ban: 675 ezer forint;
• 2024-ben: 450 ezer forint;
• 2025-ben: 225 ezer forint;
• 2026-ban: nincs adófizetési kötelezettségünk. 

Ehhez persze hozzá kell vennünk a fentiekben már említett elszámolható költségeket és egyéb adóalapot csökkentő tényezőket.
Ne ijedj meg, ha ez elsőre zavaros. A NAV által készített adókalkulátorok megmutatják, pontosan mekkora adóval számolhatsz, miután eladtad az ingatlant.

Milyen módon tudom a legegyszerűbben befizetni?

Az adó összegét befizethetjük:

• postai csekken;
• átutalva a NAV számlájára.

Napjainkban már érdemes inkább az utalást választani. Egyrészt az ökológiai lábnyomunk is csökkenthető, ha kevesebb papírt használunk, másrészt az utalás sokkal kényelmesebb módja fizetésnek. (Ráadásul az utalási adatokat elektronikusan tárolhatjuk, ami szintén könnyebbség lehet.)

Meddig kell befizetni az adót az eladott ingatlan után?

Ez viszonylag gyakori kérdés. És bár sokan gondolják, hogy rögtön az eladás után, ez tévhit.

A legtipikusabb ingatlaneladási esetek

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Az örökölt ingatlan csak azután adható el, hogy lezárult a hagyatéki eljárás. Amint megérkezik a hagyatéki végzés, a földhivatalban pedig bejegyzésre kerül az új tulajdonos, a lakás eladó státuszba kerülhet.

Van viszont még egy fontos dolog.

FONTOS: Az ingatlan eladása előtt az öröklési illetéket is meg kell fizetni. Ez az ingatlan hagyatéki eljárás során becsült értékének 9%-a. Egyenesági öröklés esetén azonban illetékmentes.

Ezt követően az ingatlan eladásával kapcsolatos adóalap 5 éven belül folyamatosan csökken, az 5. évben pedig 0% lesz.

Amennyiben az ingatlan értéke a hagyatékban megállapításra kerül, ez számít adóalapnak. Ha ez nem történik meg, akkor a hagyatéki eljárás során értékbecsléssel kerül megállapításra, mennyit ér az ingatlan.

Ajándék ingatlan eladása utáni adózás

Ajándékba kapott ingatlan esetén szerzési értékként azt a jövedelmet lehet figyelembe venni, amelyre tekintettel az ingatlan megszerzésekor adófizetés történt.

Egyszerűbben kifejtve: ha magánszemélyként ellenérték nélkül (a köznyelvben: ingyen, ajándékba) kapsz egy ingatlant, akkor erre adófizetési kötelezettséged keletkezik az ingatlan megszerzésekor.

Ha pedig ezt a lakást később szeretnéd eladni, akkor az eladásból származó jövedelem számításakor az ingatlan szerzési értékét veheted figyelembe. (Tehát gyakorlatilag ez lesz az az összeg, amely vásárlás esetén a vételár.)

Hitellel terhelt ingatlan eladása utáni adózás

Az első alapvető különbség a hitellel terhelt ingatlan eladásában, hogy ilyenkor más típusú adásvételi szerződést kell írni, mintha tehermentes ingatlant értékesítenél.

A hitellel terhelt ingatlan eladásába továbbá a bankoknak is van beleszólása.

Hiszen ilyenkor a vevő által megfizetett vételár az eladó kölcsönének kiegyenlítésére fordítandó.

Különbség van azonban készpénzes és hiteles vevő között.

Hitellel terhelt ingatlan eladásakor a készpénzes vevő két dolgot tehet:

• elutalhatja a vételár első részét az eladó bankjának;
• vagy ügyvédi letéti számlára helyezheti ezt az összeget.

Ezután az eladó elvégzi az ingatlan tehermentesítését, azaz a bankjánál törölteti a jelzálogot.

A vevő csak akkor utalja át az eladónak a vásárlás maradék összegét, ha az ingatlan valóban tehermentesítésre került.

Az eladó tehát csak a kiváltandó kölcsönön felüli részt kapja meg. A többi a bankhoz kerül, hogy a jelzálogot törölni tudják.

ÉRDEKES: A készpénzes vevőt nem azért nevezzük készpénzesnek, mert feltétlenül készpénzben fizet. Hanem azért, mert így különböztetjük meg, hogy ő maga rendelkezik-e a vételár egészével vagy (részben vagy egészben) hitelből fizeti a lakást.

Aki hitelből vásárol hitellel terhelt ingatlant, a folyamat hasonlóan zajlik, viszont hosszadalmasabb.

A nehézség abból adódik, hogy itthon a bankok nem vállalják át egymás között a lakáshiteleket. Hiszen ezeket személyre szabottan állapítják meg ügyfeleiknek. Ezt az anomáliát általában az eladó bankjának a vevő bankja által utalt végtörlesztéssel hidalják át.

Eladóként az alábbi lépéseket kell megtenned, ha a vevőd hitelből vásárolná meg az ingatlanod:

1. Kérned kell egy hiteltartozási igazolást a bankodtól.
2. Ennek alapján készíthetsz adásvételi szerződést a vevővel.
3. Az adásvételi szerződésben rögzítsétek, a vételárból mekkora összeget kell átutalnia a vevő bankjának a te bankod felé ahhoz, hogy az ingatlan tehermentesítése megtörténjen.
4. Ezt az eladó bankjának (esetünkben a te bankodnak) is jóvá kell hagynia.
5. Ezt követően a vevő bankja (a hiteltartozási kimutatás és az adásvételi szerződés birtokában) kifizeti a te korábbi hiteledet a bankodnak.

Új építésű ingatlan eladása utáni adózás

2021-ben az új építésű lakóingatlanok áfa kulcsa 5% lett. De fontos kiemelni, hogy ez kizárólag az új építésű lakások eladására vonatkozik.

DEFINÍCIÓ: Új építésű ingatlannak azokat a lakóingatlanokat nevezhetjük, amelyeket kivitelező az alapozási munkáktól kezdődően újonnan épített, majd a tulajdonos megvette azt. Fontos kritérium, hogy a szóban forgó lakást korábban nem vették használatba.

Céges ingatlan utáni adózás

Az első és legfontosabb: ahhoz, hogy céged ingatlant forgalmazhasson, a 6810 Saját tulajdonú ingatlan adásvétele TEÁOR kódot kell felvenni tevékenységei közé.

Ilyen esetben az eladni kívánt ingatlan cégtulajdonban kell legyen. Ha magántulajdonban van, apportként hozzáadhatjuk a cég tőkéjéhez vagy a cég megvásárolhatja azt a magánszemélytől. Utóbbi esetben viszont a magánszemélynek adóznia kell a megszerzett haszon után.

HASZNOS TUDNIVALÓ: A céges ingatlan utáni adózás hasonlóan működik, mint a magántulajdonban lévő lakás eladásakor. Az adóalapot a bevételek és a költségek különbsége teszi ki.

Hogy mi számít elszámolható költségnek egy céges ingatlan eladásakor?

Lényegében minden, ami a jövedelemszerző tevékenység folytatása érdekében merült fel

• A megszerzésre fordított összeg (az eladó ingatlan korábbi vételára).
• Az eladó ingatlan javítási, karbantartási, felújítási munkái és az ezekhez tartozó anyagköltség.
• A tárgyi eszközök értékcsökkenése.
• A bérköltség és az adók.
• Az érvényes lakásbiztosítás, felelősségbiztosítás.
• Irodaszerek és irodabútorok.
• Könyvelési díj, ügyvédi díj.
• Utazási költségek.

Fontos kérdés továbbá, hogy mikor keletkezik illetékkötelezettsége a cégnek ingatlaneladás esetén?

A Piac&Profit remekül össszegezte ezt:

1. a vagyonszerző, illetve – ha a vagyonszerző magányszemély – annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője,
2. az 1. pontban felsoroltak – önálló vagy együttes – többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet,
3. az 1. és 2. pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.

A személyi jövedelem adóalapjának csökkenése

A fentiekben már kifejtettük, milyen feltételek mentén csökkenthető a nyereséget terhelő személyi jövedelemadó.

Most azonban adunk 3 konkrét tippet, hogy pontosan hogyan csökkentheted – vagy nullázhatod el – az adó összegét!

1. Várj a lakásod eladásával!

A fent leírtakból egyenesen következik, hogy az ingatlaneladási adó szempontjából fontos, hogy a szerzés éve és az eladás időpontja között eltelt-e 5 év.

Ha tehát lehetőséged van rá, várd ki ezt az 5 évet, hogy teljes mértékben elkerülhesd az eladásból származó jövedelem után fizetendő adót.

Ha pedig mégsem tudsz ennyi időt várni, minden egyes évvel csökken az adó összege.

2. Tegyél el minden számlát és bizonylatot!

Erről is volt már szó a fentiekben. Amikor leadod az ingatlanod, minden ehhez köthető szolgáltatási és munkadíj számláját őrizd meg. Az adóbevalláskor ugyanis ezekkel csökkentheted az adóalap mértékét.

Legyen szó tehát ügyvédi számláról, felújítási munkadíjról vagy a befizetett illetékek bizonylatáról, tedd biztos helyre, hogy később az adóalap csökkentése érdekében felhasználhasd őket.

3. Köss előszerződést!

Ezzel is időt nyerhetsz. Hiszen az előszerződést sem az Adóhivatalnak sem a Földhivatalnak nem kell benyújtanod. 

Azzal, hogy csak az előszerződés megkötése után készítitek el és írjátok alá az adásvételi szerződést, a tényleges eladási dátum már kedvezőbb lehet az adóalap szempontjából. Ezt a megoldást viszont mindenképpen beszéld át alaposan az ügyvédeddel is.

Van viszont egy trükk, amit semmilyen esetben ne alkalmazz, mert komoly gondjaid lehetnek belőle.

Illegális módszer az ingatlaneladása utáni adóelkerülésre amelyet ne kövessünk el

Pontosan tudjuk, hogy vannak, akik azzal csökkentik az adóalap összegét, hogy a szerződésükben nem a tényleges eladási ár szerepel.

A vásárlóknak azért előnyös ez a teljes mértékben törvénytelen megoldás, mert így csökken a vagyonszerzési illeték mértéke. Az eladóknak pedig azért, mert alacsonyabb lesz a jövedelem összegét terhelő adó.

VESZÉLYES: Az adásvételi szerződésben valótlan eladási árat feltüntetni jogszerűtlen. A szerződéseken szereplő árakat az adóhatóság vizsgálja, a feltűnően alacsony árak pedig komoly büntetéseket vonhatnak maguk után. Nem érdemes tehát ezzel kísérletezni.